只拿一千零七十四亩，按保障性商品房模式开发——十五个月拿地开工，三十六个月竣工交付，回款周期压到二十一个月内。测算过，净利润率不低于百分之十二，现金流净额超过九个亿。这笔账，比我们闷头啃益丰大厦那点商业配套强十倍！”

泰丰倒吸一口冷气。他悄悄掐了自己大腿一把——疼。不是幻觉。张建川居然把财务模型都算到了这个份上。

“十二个点？”陈霸先嗤笑，“建川，你忘了地产这行最吃人的地方？预售资金监管、工程款支付节点、材料价格波动、农民工工资专户……一个环节卡死，就是烂尾楼！”

“所以市里才要我们当‘首选合作伙伴’。”张建川从西装内袋掏出另一份文件，封面上印着鲜红公章，“《益丰市保障性商品房建设管理实施细则（试行）》，第三章第十一条：建立‘政企联席调度机制’，由常务副市长牵头，城投建发、自然资源局、住建局、税务局、人社局组成专班，每月现场办公，协调解决项目推进中所有问题。先哥，您想想，以前咱们为了催个施工许可证跑断腿，现在副市长坐咱们会议室里，当场拍板。”

陈霸先沉默良久，忽然问：“那别墅呢？”

张建川眼神一亮：“这才是关键！市里同步推出‘城市更新高端居住示范计划’，首批试点就在那两块地毗邻区域。政策明确：容积率可突破原控规上限百分之三十，地下空间开发权无偿赋予开发商，配套商业面积按实际需求核定。更关键的是——”他停顿半秒，加重语气，“允许采用‘协议出让’方式获取住宅用地，无需招拍挂。”

泰丰脱口而出：“协议出让？那不等于白送？”

“不。”张建川摇头，“是‘有条件协议出让’。条件有三：一是必须与城投建发成立SPV项目公司，国有股权占比不低于百分之五十一；二是项目公司须承接该片区全部安置房建设任务，成本价结算；三是高端住宅销售备案价，不得低于同地段商品房价的百分之一百二十。”

陈霸先瞳孔微缩：“一百二十？”

“对。”张建川指尖点了点桌面，“这意味着，咱们卖一套三百五十万的别墅，市里实际收到的地价收益，可能比公开招拍挂还高。因为安置房是刚性任务，咱们得垫资建，而高端住宅的超额利润，足以覆盖所有风险溢价。”

办公室里只剩空调出风声。陈霸先缓缓松开一直揉搓的左手，那只伤疤累累的手慢慢覆在蓝皮册子上，指腹摩挲着粗糙的纸面。

“周师傅那页……”他声音忽然很轻，“他画的窗，朝南？”

“朝南。”张建川答得极快，“我们按他画的改了方案，加宽了窗洞，做了Low-E中空玻璃，还预留了太阳能热水器接口。”

陈霸先闭上眼。片刻后睁开，目光如刀锋般刮过张建川的脸：“建川，你有没有想过，一旦答应，咱们就再也回不到从前了？”

张建川迎着那目光，没有丝毫退避：“想过。从前咱们是商人，现在得学会当‘城市合伙人’。从前只对股东负责，现在还得对七十二户漏雨的人、对三中门口摆摊卖烤红薯的老太太、对每天挤四趟公交去高铁新城上班的年轻人负责。先哥，您当年在轴承厂修机器，是不是也觉得，拧紧一颗螺丝，就能让整台机床少震一下？”

陈霸先怔住。

“可螺丝拧太紧会崩。”他喃喃道。

“那就换更坚韧的合金。”张建川站起身，走到窗边拉开百叶帘。午后阳光轰然倾泻，照亮空气中浮动的微尘。“先哥，您看外面。去年这时候，这儿还是一片荒地，现在塔吊林立。可再过两年呢？如果咱们只盯着益丰大厦那一亩三分地，等别人把高铁新城的写字楼、产业园、人才公寓全建起来，咱们连分杯羹的资格都没有。”

他转过身，逆光而立，身影被镀上金边：“梁市长昨天跟我说，他书房挂着一幅字——‘苟日新，日日新，又日新’。他说，益丰不是尿壶，是酒坛。越陈越香，但前提是——得有人敢往里添新醅。”

陈霸先没应声。他拉开抽屉，取出一盒没开封的中华烟，拆开，抖出一支，叼在唇间。泰丰急忙上前点火，火苗窜起时，陈霸先深深吸了一口，烟雾缭绕中，他望向张建川，忽然笑了：“你小子……现在连古文都背得这么溜了？”

“跟您学的。”张建川也笑，眼角